Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung cả một chương về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất; trong khi Luật Đất đai 2013 không có chương này.

Theo đó, quy định nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất yêu cầu việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này.

Ông Châu cho rằng, nếu thực hiện được các nguyên tắc này thì Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai, phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, toàn bộ “địa tô chênh lệch” sẽ thu vào ngân sách nhà nước.

Cùng với đó, theo ông Châu, điều 126 quy định cơ chế thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. 

Điều này, sẽ đảm bảo được hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan, đó là người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ. Đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư 

Đặc biệt, toàn bộ “địa tô chênh lệch” được thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng; sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội. 

Giá bất động sản sẽ tăng?

Với một số quy định mới của luật như sẽ áp dụng bảng giá đất hàng năm, đấu giá, đầu thầu hay câu chuyện đền bù sẽ sát giá thị trường hơn, liệu có tác động tới giá bất động sản thời gian tới?

Trả lời câu hỏi này, Chủ tịch SGO Group Vũ Kim Giang cho hay, để cấu thành lên giá của một bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố; trong đó, khi đền bù giải phóng mặt bằng để chuẩn bị quỹ đất sạch, khung giá đất bám sát thị trường thì các dự án được đấu giá, đấu thầu sẽ tiệm cận giá của thị trường hiện tại. 

Từ đó, các nhà đầu tư sẽ tính toán cẩn trọng trong việc ra quyết định đầu tư; thị trường sẽ tự điều chỉnh phù hợp để các bên cùng có hiệu quả.

Tuy nhiên, ông Giang đánh giá, với những quy định mới ở Luật Đất đai sửa đổi, nhiều vấn đề được tháo gỡ sẽ khiến nguồn cung được cải thiện khi các dự án sẽ rục rịch tái khởi động.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng nhận định, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Nhiều đối tượng sẽ được hưởng lợi; các doanh nghiệp có cơ chế tốt hơn, quy định rõ ràng, cụ thể hơn để tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án. Người dân trong diện giải tỏa cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn.

Các đối tượng tiếp cận đất đai được mở rộng, với nhiều cơ hội linh hoạt hơn và cơ chế giá hợp lý hơn, những trường hợp nào thu hồi đất được quy định rất rõ ràng trong luật đất đai, quy định đấu giá cũng được minh bạch công khai.

Tuy nhiên, ông Tuấn nhận định, thị trường bất động sản chưa thể phục hồi nhanh vì sẽ có độ trễ khoảng 8 - 12 tháng để luật được được thẩm thấu và thực thi. 

Bên cạnh đó, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất, thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Ngoài ra, theo ông Tuấn, luật mới có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại... Từ đó, gia tăng giá bất động sản nói chung.

Rút ngắn đà phục hồi

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội biểu quyết thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5; luật sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025 (trừ một số điều khoản cụ thể).

Nhiều ý kiến cho rằng, cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp thị trường bất động sản rút ngắn đà phục hồi.

Ở góc độ doanh nghiệp, chia sẻ với PV VietNamNet, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn SGO (SGO Group) đánh giá, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua mang nhiều yếu tố tích cực cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp và người dân. 

“Để ban hành luật này, Quốc hội, Chính phủ đã rất cẩn trọng, lấy ý kiến đầy đủ các đối tượng trên thị trường để thông qua luật với những quy định phù hợp so với thời điểm hiện tại và định hướng phát triển trong tương lai. Luật Đất đai sửa đổi đã làm rõ, tháo gỡ được nhiều vướng mắc mà các doanh nghiệp đã gặp phải trước đây”, ông Giang cho hay.

Cụ thể, Chủ tịch SGO Group cho biết, các vướng mắc về giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đây, nay đã được quy định rõ ràng trong luật. 

Hay các điều khoản liên quan đến định giá đất, thời gian qua nhiều địa phương, cơ quan đều chờ đợi luật được thông qua để có phương pháp tính chuẩn. Khi các vấn đề quan trọng này được tháo gỡ sẽ thúc đẩy các dự án đang tồn tại, vướng mắc.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung cả một chương về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất; trong khi Luật Đất đai 2013 không có chương này.

Theo đó, quy định nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất yêu cầu việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này.

Ông Châu cho rằng, nếu thực hiện được các nguyên tắc này thì Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai, phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, toàn bộ “địa tô chênh lệch” sẽ thu vào ngân sách nhà nước.

Cùng với đó, theo ông Châu, điều 126 quy định cơ chế thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. 

Điều này, sẽ đảm bảo được hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan, đó là người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ. Đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư 

Đặc biệt, toàn bộ “địa tô chênh lệch” được thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng; sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội. 

Giá bất động sản sẽ tăng?

Với một số quy định mới của luật như sẽ áp dụng bảng giá đất hàng năm, đấu giá, đầu thầu hay câu chuyện đền bù sẽ sát giá thị trường hơn, liệu có tác động tới giá bất động sản thời gian tới?

Trả lời câu hỏi này, Chủ tịch SGO Group Vũ Kim Giang cho hay, để cấu thành lên giá của một bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố; trong đó, khi đền bù giải phóng mặt bằng để chuẩn bị quỹ đất sạch, khung giá đất bám sát thị trường thì các dự án được đấu giá, đấu thầu sẽ tiệm cận giá của thị trường hiện tại. 

Từ đó, các nhà đầu tư sẽ tính toán cẩn trọng trong việc ra quyết định đầu tư; thị trường sẽ tự điều chỉnh phù hợp để các bên cùng có hiệu quả.

Tuy nhiên, ông Giang đánh giá, với những quy định mới ở Luật Đất đai sửa đổi, nhiều vấn đề được tháo gỡ sẽ khiến nguồn cung được cải thiện khi các dự án sẽ rục rịch tái khởi động.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng nhận định, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Nhiều đối tượng sẽ được hưởng lợi; các doanh nghiệp có cơ chế tốt hơn, quy định rõ ràng, cụ thể hơn để tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án. Người dân trong diện giải tỏa cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn.

Các đối tượng tiếp cận đất đai được mở rộng, với nhiều cơ hội linh hoạt hơn và cơ chế giá hợp lý hơn, những trường hợp nào thu hồi đất được quy định rất rõ ràng trong luật đất đai, quy định đấu giá cũng được minh bạch công khai.

Tuy nhiên, ông Tuấn nhận định, thị trường bất động sản chưa thể phục hồi nhanh vì sẽ có độ trễ khoảng 8 - 12 tháng để luật được được thẩm thấu và thực thi. 

Bên cạnh đó, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất, thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Ngoài ra, theo ông Tuấn, luật mới có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại... Từ đó, gia tăng giá bất động sản nói chung.

Thế nhưng ngày 21/12 vừa qua, anh Điệp đi ngoài đường bị ngã, do không biết nói nên chẳng diễn tả được đau đớn trên cơ thể. Đến tận sáng ngày hôm sau, ông Chủ phát hiện vùng hông của con bị nhô ra bất thường mới đưa đi bệnh viện. Nghe nói anh Điệp bị gãy đầu trên xương đùi bên trái, có chỉ định mổ, vợ chồng ông như chết lặng.

Bác sĩ Văn Tiến Lộc, Bệnh viện Phục hồi chức năng – Điều trị bệnh nghề nghiệp chia sẻ với VietNamNet, đối với người bình thường, nếu không mổ thì phải mất 3-6 tháng để xương có thể lành. Trong thời gian đó, người bệnh phải nằm im tại giường để tránh di lệch ổ gãy. Nhưng anh Điệp không thể nghe hiểu chỉ dẫn nên khó có thể cố định xương bị gãy, chưa kể còn có thể bị biến chứng do nằm lâu như viêm phổi, loét vùng tì đè, rối loạn dinh dưỡng.

Bởi vậy, mổ là phương pháp an toàn nhất giúp người đàn ông tâm thần tội nghiệp này. Thế nhưng, số tiền viện phí 20 triệu đồng giống như một ngọn núi lơ lửng muốn đè lên vợ chồng ông Chủ.

Mới hôm rồi, nhận được phiếu yêu cầu đóng tạm ứng trước 10 triệu đồng để bác sĩ tiến hành ca phẫu thuật, bà Nguyễn Thị Lượm Lớn áp lực đến mức ngất xỉu ngay tại phòng bệnh.

Mấy hôm nay, một mình ông Chủ ở bệnh viện chăm con trai, đôi mắt đã đỏ quạch vì thiếu ngủ. Ông tâm sự, mười mấy năm nay, ông làm bảo vệ ở phường 3, quận 8 (TP.HCM). Lương mỗi tháng được hơn 2 triệu đồng. Bản thân ông đã 67 tuổi, lại không được khỏe khoắn nên cũng chẳng thể đi làm thêm gì khác.

Vợ ông mở quầy trà đá nho nhỏ, bán thêm vài tấm vé số. Họ không có nhà cửa, phải ở nhờ nhà mẹ vợ. Ngoài anh Điệp, em gái của bà Lớn đã 60 tuổi cũng bị tâm thần. Họ phải nhín nhút lắm mới đủ ăn. Thế nên, dù anh Điệp đã nằm viện cả tuần mà vợ chồng ông vẫn chưa đóng nổi 1 đồng viện phí.

“Hơn 33 năm qua, nuôi nó chẳng dễ dàng gì. Nói thì cái hiểu cái không. Con người ta bằng tuổi ấy là có vợ con đề huề rồi”, ông Chủ chua xót.

Nhìn con nằm ngờ nghệch trên giường bệnh, có đau cũng chẳng biết đường kêu la, vợ chồng ông buồn đến mất ăn mất ngủ. Bởi vậy, khi nhận được yêu cầu đóng tạm ứng 10 triệu đồng viện phí, bà Lớn suy sụp hoàn toàn. Phải nhờ các bác sĩ, điều dưỡng và người nhà bệnh nhân khác an ủi, động viên, họ mới gắng gượng lấy tinh thần.

Ông Chủ giãi bày: “Có lẽ đối với những hộ gia đình bình thường, 20 triệu đồng không quá lớn, nhưng với vợ chồng già chúng tôi thì lâu lắm rồi chưa được nhìn thấy”.

Thương số phận khốn khó ngặt nghèo của gia đình, phòng công tác xã hội của bệnh viện đã liên hệ đến Báo VietNamNet, mong rằng có thể làm cầu nối đến quý nhà hảo tâm, giúp vợ chồng ông Chủ qua cơn hoạn nạn.

Anh Lâm Ngọc Điệp (SN 1989) được chẩn đoán bị bệnh tâm thần từ thuở nhỏ. Đến nay, dù đã 33 tuổi nhưng vẫn không biết nói, cũng chẳng giúp được vợ chồng ông Lâm Văn Chủ việc gì. Ngay cả vệ sinh cá nhân còn phải phụ thuộc vào cha mẹ.

May mắn là dù không nhận biết được nhưng anh Điệp khá “lành”, chẳng cự cãi ai bao giờ. Dù bị trêu ghẹo hay bắt nạt cũng chỉ lủi thủi đi chỗ khác, nhờ đó vợ chồng ông Chủ có thể tập trung vào công cuộc mưu sinh.

Thế nhưng ngày 21/12 vừa qua, anh Điệp đi ngoài đường bị ngã, do không biết nói nên chẳng diễn tả được đau đớn trên cơ thể. Đến tận sáng ngày hôm sau, ông Chủ phát hiện vùng hông của con bị nhô ra bất thường mới đưa đi bệnh viện. Nghe nói anh Điệp bị gãy đầu trên xương đùi bên trái, có chỉ định mổ, vợ chồng ông như chết lặng.

Bác sĩ Văn Tiến Lộc, Bệnh viện Phục hồi chức năng – Điều trị bệnh nghề nghiệp chia sẻ với VietNamNet, đối với người bình thường, nếu không mổ thì phải mất 3-6 tháng để xương có thể lành. Trong thời gian đó, người bệnh phải nằm im tại giường để tránh di lệch ổ gãy. Nhưng anh Điệp không thể nghe hiểu chỉ dẫn nên khó có thể cố định xương bị gãy, chưa kể còn có thể bị biến chứng do nằm lâu như viêm phổi, loét vùng tì đè, rối loạn dinh dưỡng.

Bởi vậy, mổ là phương pháp an toàn nhất giúp người đàn ông tâm thần tội nghiệp này. Thế nhưng, số tiền viện phí 20 triệu đồng giống như một ngọn núi lơ lửng muốn đè lên vợ chồng ông Chủ.

Mới hôm rồi, nhận được phiếu yêu cầu đóng tạm ứng trước 10 triệu đồng để bác sĩ tiến hành ca phẫu thuật, bà Nguyễn Thị Lượm Lớn áp lực đến mức ngất xỉu ngay tại phòng bệnh.

Mấy hôm nay, một mình ông Chủ ở bệnh viện chăm con trai, đôi mắt đã đỏ quạch vì thiếu ngủ. Ông tâm sự, mười mấy năm nay, ông làm bảo vệ ở phường 3, quận 8 (TP.HCM). Lương mỗi tháng được hơn 2 triệu đồng. Bản thân ông đã 67 tuổi, lại không được khỏe khoắn nên cũng chẳng thể đi làm thêm gì khác.

Vợ ông mở quầy trà đá nho nhỏ, bán thêm vài tấm vé số. Họ không có nhà cửa, phải ở nhờ nhà mẹ vợ. Ngoài anh Điệp, em gái của bà Lớn đã 60 tuổi cũng bị tâm thần. Họ phải nhín nhút lắm mới đủ ăn. Thế nên, dù anh Điệp đã nằm viện cả tuần mà vợ chồng ông vẫn chưa đóng nổi 1 đồng viện phí.

“Hơn 33 năm qua, nuôi nó chẳng dễ dàng gì. Nói thì cái hiểu cái không. Con người ta bằng tuổi ấy là có vợ con đề huề rồi”, ông Chủ chua xót.

Nhìn con nằm ngờ nghệch trên giường bệnh, có đau cũng chẳng biết đường kêu la, vợ chồng ông buồn đến mất ăn mất ngủ. Bởi vậy, khi nhận được yêu cầu đóng tạm ứng 10 triệu đồng viện phí, bà Lớn suy sụp hoàn toàn. Phải nhờ các bác sĩ, điều dưỡng và người nhà bệnh nhân khác an ủi, động viên, họ mới gắng gượng lấy tinh thần.

Ông Chủ giãi bày: “Có lẽ đối với những hộ gia đình bình thường, 20 triệu đồng không quá lớn, nhưng với vợ chồng già chúng tôi thì lâu lắm rồi chưa được nhìn thấy”.

Thương số phận khốn khó ngặt nghèo của gia đình, phòng công tác xã hội của bệnh viện đã liên hệ đến Báo VietNamNet, mong rằng có thể làm cầu nối đến quý nhà hảo tâm, giúp vợ chồng ông Chủ qua cơn hoạn nạn.