Ông T.L - một môi giới bất động sản đã giải nghệ, tiết lộ, việc liên tục gọi cho chủ nhà hỏi mua nhà với giá cao không phải hiện tượng mới, nhất là trong những giai đoạn thị trường đang nóng. Đây là cách để tạo cảm giác nhu cầu lớn, khiến chủ nhà tưởng rằng giá trị bất động sản của mình tăng mạnh. 

Khi các chủ nhà đều đồng loạt tăng giá theo con số mà môi giới đưa ra, thị trường sẽ càng thêm nóng, giá chào bán căn hộ ngày càng đẩy lên cao tạo nên “cơn sốt”. Thấy mặt bằng giá chào bán căn hộ ngày càng cao, nhiều người mua dễ bị rơi vào trạng thái tâm lý Fomo - sợ bỏ lỡ, lo ngại giá tiếp tục leo thang - nên sẽ đưa ra quyết định vội vàng, xuống tiền nhanh hơn.

Theo thăm dò mới đây của VietNamNetvề kế hoạch mua nhà thời điểm này, 40% phản hồi nên mua ngay. Trong khi, có 55% độc giả cho hay sẽ chờ đợi thêm để bất động sản giảm giá, bởi mức giá hiện tại chưa hợp lý. 

Bộ Xây dựng: Có hiện tượng môi giới “thổi giá”, “tạo giá ảo”

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ. 

Đến nay, thị trường đã thiết lập mặt bằng giá dự án mới, tăng khoảng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm. Đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35-40% tùy từng vị trí so với quý trước. 

Qua phân tích thị trường, Bộ Xây dựng cho rằng có nhiều nguyên nhân làm tăng giá bất động sản trong quý III năm nay.

Bộ Xây dựng nhận định, việc thiếu nguồn cung nhà ở bình dân để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng. Trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán. 

Đáng chú ý, cơ quan quản lý chỉ ra rằng, có hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

“Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản”, Bộ Xây dựng đánh giá.

Để chấn chỉnh tình trạng này, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản tại địa phương. 

Đồng thời, kiểm soát việc mua đi, bán lại các bất động sản trao tay nhiều lần, đặc biệt tại các khu vực, dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường. 

Ngoài ra, thanh tra, kiểm tra, có biện pháp chấn chỉnh các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan theo thẩm quyền. 

Chiêu kinh doanh từ vụ kiện VinFast và 50 doanh nghiệp

- Mới đây, công ty luật của Mỹ là Pomerantz đã phát đơn kiện VinFast lên Tòa án Quận Đông New York với những cáo buộc về công bố thông tin ra công chúng. Là người giàu kinh nghiệm trong ngành luật, ông nghĩ gì trước thông tin này?

Với góc nhìn của tôi thì hết sức bình thường. Ở hệ thống pháp luật Mỹ hay châu Âu thì quyền khởi kiện của các tổ chức, cá nhân qua các công ty luật là thường thấy. Không giống với Việt Nam, ở Mỹ, các hãng luật nở rộ và họ thường chủ động quảng cáo, tìm kiếm các vụ việc để thuyết phục khách hàng ủy quyền và thực hiện tố tụng. 

Lợi ích các công ty này nhận được là chi phí tố tụng (Contingency fee) mà họ có thể được nhận là tương đối cao, thông thường có thể lên tới 30 - 35% mức bồi thường với các vụ phổ thông, thậm chí là 40% hoặc hơn với những vụ kiện liên quan tới chứng khoán. Đó cũng là lý do mà các vụ kiện ở Mỹ “nhiều như cơm bữa”.

-Thực tế, Pomerantz đã phát hành thông cáo báo chí về việc nộp đơn kiện và tìm khách hàng có nhu cầu kiện 50 doanh nghiệp niêm yết trong đó có VinFast. Tiếp sau đó, một số công ty luật khác như Robbins LLP, Bernstein Liebhard, The Schall, Holzer & Holzer, Rosen… cũng đăng quảng cáo với nội dung tương tự. Phải có lý do cho những hoạt động rầm rộ và bất thường này, thưa ông?

Nói bất thường cũng không đúng. Việc cùng lúc kiện và tìm khách hàng kiện hàng chục doanh nghiệp như trên càng cho thấy cách các công ty luật tại Mỹ làm ăn ra sao. 

Ở Mỹ, bất cứ vấn đề gì cũng có thể kiện. Bởi thế, vai trò của các hãng luật là “thúc đẩy kiện”. Khác với Việt Nam, nhiều luật sư tại Mỹ và nhiều nước khác rất chủ động trong việc tiếp cận, tìm kiếm khách hàng cho các vụ kiện và đương nhiên nếu có khách hàng thì họ sẽ có phí. 

Đặc biệt, để thu hút khách hàng, các công ty luật trong hầu hết các vụ kiện tập thể thường không yêu cầu khách hàng trả phí ban đầu hoặc chỉ phải chi trả rất ít. Chỉ khi kiện thành công, các công ty luật mới thu phí.

Tuy nhiên, thực tế không phải vụ kiện nào cũng đủ căn cứ để được chấp nhận giải quyết và không phải vụ kiện nào nguyên đơn cũng thành công. Do vậy, chúng ta nên làm quen với văn hóa đó của họ và không nên coi các vụ kiện là vấn đề quá nặng nề.

- Về lý do, công ty Pomerantz có đưa ra những cáo buộc với VinFast như: Không thể đạt được mục tiêu giao hàng năm 2023; Không đủ vốn để thực hiện chiến lược tăng trưởng; Cường điệu hóa sức mạnh của mô hình kinh doanh và năng lực hoạt động cũng như triển vọng kinh doanh. Tuy nhiên, điều khá lạ là cơ sở cho những luận điểm trên thì gần như không rõ ràng. Điều này có thể lý giải ra sao, thưa ông?

Đã là kiện thì phải tìm kiếm lý do. Đó là quyền của họ. Tuy nhiên, với VinFast - một doanh nghiệp đang hoạt động bình thường, đã niêm yết trên sàn chứng khoán Mỹ thì mọi hoạt động đều phải công khai, minh bạch và có báo cáo đầy đủ với các đơn vị chức năng tại Mỹ. Tôi nghĩ điều ấy ai cũng hiểu.

“Lo lắng là không cần thiết”

- Trong thông báo của Pomerantz, công ty này cho biết vẫn đang tìm thêm khách hàng để làm nguyên đơn cho vụ kiện của VinFast, thời hạn là 11/6. Có thể hiểu động thái này ra sao, thưa ông?

Thực ra đó chính là kỹ thuật nghề nghiệp của hãng luật. Sau khi quảng cáo, tìm khách hàng, họ sẽ tiến hành bước tiếp theo là nộp đơn kiện lên tòa án (là việc họ đã làm), để cho thấy vụ việc đang tiến triển. Song song, các công ty luật vẫn đăng thêm quảng cáo để mở rộng nguồn khách, đồng thời cũng là cách để có thêm bằng chứng bởi có thể trước đó họ gần như chẳng có gì trong tay.

- Theo ông, VinFast có thể sẽ phải đối mặt với những lo lắng ra sao trong vụ kiện này?

Đã bước ra sân chơi lớn thì việc phải đối mặt với những thủ tục trong hệ thống pháp luật như kiện cáo là điều bình thường. Điều VinFast cần là làm việc với các đơn vị tư vấn pháp lý, chuẩn bị các luận cứ để làm việc với các bên liên quan khi cần.

Về cơ bản, tôi thấy lo lắng là không cần thiết bởi nếu tuân thủ đúng pháp luật, công khai minh bạch mọi vấn đề như cách VinFast vẫn làm thì không ngại bất cứ vụ kiện nào.

- Tuy nhiên, có thể vẫn sẽ có suy nghĩ là VinFast “có gì sai” thì mới bị kiện và điều đó có thể ảnh hưởng tới uy tín của doanh nghiệp?

Hoàn toàn không đúng, đặc biệt là ở Mỹ - nơi người ta có thể kiện nhau về mọi thứ trong cuộc sống, dù chưa biết đúng hay sai. Mọi người cần hiểu, kiện chỉ là phần khởi động của một quá trình tố tụng. Việc đúng hay sai phụ thuộc vào chứng cứ, quá trình tranh tụng công khai giữa bên nguyên đơn và bị đơn. 

Với người dân Mỹ, đây chắc chắn là vụ việc rất bình thường. VinFast đang phát triển ngày càng mạnh mẽ ở Mỹ. Họ đã có ô tô thâm nhập thị trường, đang bắt tay xây dựng nhà máy, hoàn thiện chuỗi hoạt động. Bởi thế, việc VinFast phải đối mặt với kiện tụng lại càng bình thường.

- Vậy, chúng ta cần có cái nhìn ra sao về vụ kiện này, thưa ông?

Với những người tiêu dùng Việt Nam và nhiều nơi khác, tôi vẫn dành lời khuyên là bình tĩnh, thận trọng theo dõi thông tin đầy đủ, không nên giữ tâm lý “phải sai mới bị kiện”.

Tương tự, các nhà đầu tư cần tham vấn, tìm hiểu kỹ thông tin, có thể là với các tài liệu chính thức, các chuyên gia tài chính để hiểu rõ hoạt động của doanh nghiệp trước khi quyết định, tránh thiệt hại cho bản thân. 

Riêng với doanh nghiệp, theo tôi, đây cũng là kinh nghiệm quý cho các đơn vị trong nước khi mở rộng kinh doanh ở nước ngoài. Các doanh nghiệp cần chuẩn bị trước tâm lý đối mặt với các vụ kiện tụng. Tuy nhiên, nếu làm đúng thì ở đất nước thượng tôn pháp luật như Mỹ, doanh nghiệp sẽ được luật pháp bảo vệ. Điều đó là chắc chắn.

Đậu Linh